知らなきゃ損! 住宅業界のプロが教える中古住宅売買虎の巻(2)

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知らなきゃ損! 住宅業界のプロが教える中古住宅売買虎の巻(2)

知らなきゃ損! 住宅業界のプロが教える中古住宅売買虎の巻(2)

120年ぶりに改正される民法で日本の住宅診断事情はこう変わる!

全国的にもいち早く、2009年にインスペクションを導入、不動産流通への融合を模索し、当サイトでも数回に渡ってご紹介してきたオリジナルの建物診断を絡めた売買仲介サービス「お住みつき」を提供しているスミタスに、昨今の中古物件流通事情の「本当のところ」を伺うシリーズの第2弾。

前回は2018年4月に改正宅建業法が施行されることによって、期待されるアレコレについて解説。中古物件を売買する際に本来は欠かせない「インスペクション(住宅診断)」についても、その重要性を教えていただきました。

今回は2020年、なんと120年ぶりに見直し、改正されることになった「民法」について、変更される内容や、私たちに影響する分野をわかりやすく解説。前回と合わせて知っておくと「なるほど」な情報が盛りだくさんです。

 

まずは、前回の内容を少しだけおさらいしましょう。
2018年4月に施行される改正宅建業法で変更される大きなポイントは3つ。
① 宅地建物取引業者が、売主や買主にインスペクションを行う業者を紹介できるかの可否を示し、意向に応じて媒介依頼者に斡旋する。
② 重要事項説明書にインスペクションの結果を記し、買主に対して説明する。
③ 売買契約時に、建物の状況を売主と買主が相互に確認し、内容を宅地建物取引業者が書面で交付する。

「売りたい」「買いたい」といった中古物件があっても、これまでは、建築のプロではない売主と買主にとって、建物の状況を正確に判断することはとても困難でした。媒介する不動産業者もまた建築のプロではないため、必ずしも正確な情報を得られず、安心安全とは言えない取引が多くなされてきたのが実情でした。

法改正施行後は、インペクションが広く認知されるとともに、そのサービスの向上も期待されることになります。

契約後に気づいた欠陥!  改正民法は「責任」の考え方が変わる

そして、2020年に改正される民法では「瑕疵担保責任」という私たちにとってはあまり馴染みのないフレーズが「契約不適合責任」と変更されます。言葉が変わるだけ? と一瞬思いますが、実はこれも大きな変化。

現行の民法では、物件に欠陥や不具合(瑕疵)があった場合に、当事者が特定の物に対する取引とそれ以外の不特定売買を分けて考え、特定の物の売買には「瑕疵担保責任」、不特定売買の場合には「債務不履行責任」が適用されます。

個人間の中古物件売買のケースで考えると、中古物件はこの「特定物」にあたります。売主側の義務は「所有権を買主に変えることが」目的となるため、例え「商品」に欠陥があったとしても欠陥のない状態で売却する義務はなく、債務不履行責任は生じないもの、と考えられてきました。

「瑕疵担保責任」とは、取引の時点では気がつかなかった欠陥(瑕疵)が売買の後に発覚した場合、売主が買主に対して負う責任のことで、買主の信頼保護のために法律で定められています。

改正民法ではこの「瑕疵担保責任」が廃止され、特定物の売買かそうでないかに関係なく、目的物(物件)が契約内容から全然違うものであった場合に対する責任「契約不適合責任」を負うことになります。

具体的には、これまで目的物の欠陥に対して買主は損害賠償請求と契約解除の二つの選択肢しかありませんでしたが、今後は追完請求や代金の減額請求が行えることになります。このため、「契約の内容」と「契約不適合」が明確化され、売主と買主が契約前にきっちりと物件の状況を確認し、不動産売買の契約書に盛り込まれることになると予想されています。

つまり、売買時には双方にとって納得がいくよう、売主はより透明性の高い情報開示が求められることになります。それでは、売主が開示すべき情報とはどのような種類があるのでしょうか?

不動産取引の際に売主が開示すべき情報は、物件にまつわる事や物件の周辺情報など多岐に渡ります。民法改正以降は「建物の状況」「各種設備の状況」「メンテナンス履歴」など、より詳細な情報が求められることになるといわれています。

契約行為に影響する重要な情報ですから、やはり建築の専門家に調べてもらった方が安心で確実。ここにインスペクションの必要性・重要性があります。

2つの法改正によって「インスペクション」はなぜ重要なキーワードとなるのかがお分かりいただけたのではないでしょうか? 今後は年数を重ねるごとに、住宅業界のインスペクションに関するサービス向上も期待できるのも頷けますね。

いかがでしたか? 難しそうで敬遠してしまいがちな法律のお話。でも私たちにとって決して無関係ではない法律のお話。きちんと理解することで、家探しもよりいっそう楽しめるようになるのではないでしょうか。

次回は、なぜ現在の日本で「中古物件流通の活性化」が求められるようになったのか? 日本におけるこれまでの流通事情や欧米諸国との違い、今後に国が考えている対策などと合わせて解説します。

知らなきゃ損! 住宅業界のプロが教える中古住宅売買虎の巻

詳しくは下記お問い合わせ下さい↓

建物診断(ホームインスペクショ)専門
スミタス建物診断㈱ HP http://sumitas.jp/service/diagnosis/

インスペクションを絡めた新しい売買流通システム
お住みつき HP https://osumitsuki-r.jp/

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